Tranh chấp về quản lý vận hành nhà chung cư đang là một trong những vấn đề nổi cộm hiện nay. Cũng bởi một số lý do trên, mới đây Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng (Bộ Công Thương) đã đưa ra một số khuyến cáo người tiêu dùng cần lưu ý để tránh những đáng tiếc xảy ra khi sử dụng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư hiện nay.
Lưu ý phát sinh trong quản lý, vận hành
Theo tìm hiểu của Tạp chí Xây dựng, chung cư là một loại hình nhà ở quen thuộc ở nhiều nước, nhất là tại các nước công nghiệp phương Tây, nhưng vẫn được coi là mới ở Việt Nam.
Sau khi Luật Đất đai 1993 được sửa đổi, có hiệu lực từ 01/01/1999 hàng loạt các dự án phát triển nhà ở được báo cáo, xây dựng, trong đó có một số dự án chung cư.
Các nhà đầu tư dự án chung cư khi đó được giao đất ở không thu tiền sử dụng đất, đất ở được quy định sử dụng không có thời hạn và hệ số sử dụng đất đối chung cư là rất cao.
Do đó, các chung cư được mua và sử dụng khá phổ biến. Mặc dù ưu điểm là như vậy, nhưng các nhà đầu tư chung cư vẫn luôn dè dặt trong đầu tư thể loại nhà còn mới lạ này bởi có nhiều phát sinh nẩy sinh trong trong quá trình sử dụng chung cư.
Tranh chấp về quản lý vận hành nhà chung cư đang là một trong những vấn đề nổi cộm hiện nay.
Theo Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng, giai đoạn ký kết hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư, vấn đề phí quản lý vận hành nhà chung cư nảy sinh một số bất cập.
Cụ thể, khi mua bán chung cư cần quy định rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư các nội dung chi tiết cụ thể để các bên cùng thực hiện. Do đó, cần có thông tin cụ thể về giá dịch vụ như đơn giá, mức phí quản lý vận hành nhà chung cư trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư các bên cùng nắm và tuân thủ thực hiện.
Theo quy định tại Điều 30, Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 06/2019/TT-BXD của Bộ Xây dựng, trường hợp nhà chung cư đã được bàn giao đưa vào sử dụng nhưng chưa tổ chức được hội nghị nhà chung cư lần đầu thì giá dịch vụ quản lý vận hành do chủ đầu tư quyết định và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ.
Cũng theo quy định tại điều này, giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được xác định bằng VND và tính trên mỗi m2 diện tích sử dụng căn hộ, hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư xác định theo diện tích thông thủy.
Do vậy, khi ký kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, chủ đầu tư cần quy định rõ trong hợp đồng mức phí quản lý vận hành nhà chung cư phù hợp với quy định trên, để các bên cùng thực hiện trong thời gian kể từ thời điểm bàn giao đưa vào sử dụng đến khi tổ chức được hội nghị nhà chung cư lần đầu.
Ngoài ra, đối với quy định về việc thay đổi mức phí quản lý vận hành, theo quy định tại Điều 16 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, điều khoản của hợp đồng giao kết với người tiêu dùng không có hiệu lực trong trường hợp, điều khoản đó cho phép tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hoá, dịch vụ quy định hoặc thay đổi giá tại thời điểm giao hàng hóa, cung ứng dịch vụ.
Vì thế, điều khoản về việc thay đổi mức phí quản lý vận hành trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cần phải có quy định về việc thoả thuận trước với người tiêu dùng trước khi áp dụng mức phí mới.
Theo quy định tại Điều 30, Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 06/2019/TT-BXD, giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được xác định theo quy định tại Điều 106 của Luật Nhà ở, được căn cứ vào từng nhà chung cư và trên cơ sở thỏa thuận với đơn vị quản lý vận hành.
Do đó, việc thay đổi giá dịch vụ quản lý vận hành phải đảm bảo phù hợp với quy định tại Điều 106 Luật Nhà ở; căn cứ vào thực tế, đặc điểm riêng của từng nhà chung cư và trên cơ sở thỏa thuận với đơn vị quản lý vận hành.Mặt khác, trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quy định về mức trần đối với giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, mức giá mới không được vượt quá mức giá trần theo quy định.
Người tiêu dùng cần thận trọng
Theo Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng, giai đoạn kể từ khi tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu, người tiêu dùng cần lưu ý việc lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư được thực hiện theo quy định tại khoản 3, Điều 27, Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 06/2019/TT-BXD.
Theo đó, trường hợp nhà chung cư không có thang máy, hội nghị nhà chung cư tự quyết định việc quản lý vận hành theo hình thức tự quản hoặc thuê đơn vị có đủ điều kiện về chức năng, năng lực thực hiện quản lý vận hành.
Hơn nữa, với nhà chung cư có thang máy mà chủ đầu tư có đủ điều kiện về chức năng, năng lực theo quy định tại Khoản 2 Điều 105 của Luật Nhà ở và có nhu cầu tham gia quản lý vận hành Ban quản trị nhà chung cư và chủ đầu tư thương thảo để chủ đầu tư tiếp tục ký hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư....
Đặc biệt, mức phí quản lý vận hành nhà chung cư do hội nghị nhà chung cư quyết định trên cơ sở thống nhất với đơn vị quản lý vận hành theo quy định tại khoản 1, Điều 30, Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 06/2019/TT-BXD.
Bàn về câu chuyện quản lý vận hành nhà chung cư, những mâu thuẫn giữa cư dân và chủ đầu tư đã tồn tại từ lâu. Và lợi ích luôn hướng về phía chủ đầu tư.“Vấn đề này là vấn đề muôn thủa, không phải bây giờ mới bàn. Bà con nhân dân cũng phải hiểu, trong hợp đồng mua bán hầu như phần nghiêng là về chủ đầu tư, nghiêng về người soạn thảo hợp đồng. Tuy nhiên, cũng cần lưu ý có nhiều nội dung liên quan đến công tác quản lý vận hành, cùng nhiều yếu tố khác do đó, nếu đặt bút đi đến hợp đồng mua bán chung cư thì phải xem hợp đồng này chủ đầu tư có thương hiệu như thế nào, quy mô dự án ra làm sao. Phải tìm hiểu kỹ, tránh trường hợp mua dự án trên giấy”.
Nhiều chủ đầu tư cất nóc, xây dựng xong vẫn chưa đủ thục tục là tương đối nhiều, do đó kể cả khi đủ diều kiện mở bán, khách hàng đặt bút ký hợp đồng mua bán cũng nên cân nhắc, thận trọng tìm hiểu uy tín của chủ đầu tư. Để sau này, không vướng phải rắc rối, hệ lụy.
“Những trường hợp khách hàng mua chung cư sau khi được xây hoàn thiện rồi thì cũng cần phải xem về thủ tục pháp lý đầy đủ hay không, việc bàn giao, cam kết sổ đỏ, sổ hồng như thế nào”.
Bên cạnh đó, trước những tồn tại về tranh chấp về quản lý vận hành nhà chung cư đang là câu chuyện nóng bỏng hiện nay,.. khuyến cáo người tiêu dùng cần cẩn trọng trước khi đặt bút ký hợp đồng mua bán chung cư.
Cụ thể, có ba khâu khách hàng cần lưu ý, khâu mở bán, giai đoạn đưa dân về ở, giai đoạn cấp sổ đỏ. Trong giai đoạn đầu người dân nên lưu ý các tiện ích, các hạng mục thiết bị lắp ráp trong nhà, diện tích thông thủy, tim tường…theo giới thiệu của chủ đầu tư có đúng hay không. Theo đó, chủ đầu tư sẽ bàn giao đầy đủ cho người mua nhà bộ giấy tờ đầy đủ bàn giao nhà, điện nước, bản vẽ, trang thiết bị… đi kèm theo căn nhà. “Còn vấn đề rất nhiều cư dân đặt bút xuống mua quan tâm là các điều khoản trong hợp đồng, trong đó có điều khoản chỗ đỗ ô tô, xe máy. Giai đoạn đầu bán căn hộ, ông chủ đầu tư hứa mỗi căn hộ có một chỗ đỗ ô tô, rồi đến sau một hai năm ông lại bảo sẽ cố gắng nếu còn chỗ sẽ đảm bảo có một chỗ đỗ ô tô hoặc ưu tiên. Nếu như vậy, thì sẽ xảy ra mâu thuẫn giữa cư dân và chủ đầu tư. Do đó, cư dân phải lưu ý. Nhiều khi có sự chồng chéo giữa các văn bản luật các quy định “đá” nhau sẽ ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi của cư dân".
Theo Thông tư 07/2021/TT-BXD có hiệu lực từ ngày 15/8/2021 quy định về quyền sở hữu và việc quản lý chỗ để xe của nhà chung cư đã bỏ nội dung: “Chỗ để xe ôtô quy định tại Khoản này do đơn vị quản lý vận hành thực hiện quản lý; trường hợp nhà chung cư không phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định của Luật Nhà ở thì các chủ sở hữu tự quản lý hoặc thuê đơn vị khác quản lý chỗ để xe này”. Với những quy định trên được thay đổi cũng sẽ ít nhiều tạo tạo ra những tác động nhất định đến quyền lợi của cư dân với chủ đầu tư bởi những lợi ích chưa được dung hòa giữa các bên.
